解读《楚雄彝族自治州住宅专项维修资金管理办法》

一、出台背景

《楚雄州住宅专项维修基金管理办法》（州建发〔2007〕第254号）自2007年11月1日实施以来，在规范住宅专项维修资金交存、使用、管理等方面发挥了重要作用。2007年12月4日建设部、财政部联合签发了《住宅专项维修资金管理办法》，自2008年2月1日起施行，2021 年1月1日《中华人民共和国民法典》正式施行，对住宅专项维修资金的使用、筹集、表决权数等方面都作了新的规定，同时废止了《中华人民共和国物权法》。《楚雄州住宅专项维修基金管理办法》中部分条款与上位法不相符，为维护国家法制统一，及时对住维资金管理办法进行修订十分必要。

二、法律依据

《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）《云南省物业管理规定》《楚雄彝族自治州物业管理办法》。

三、主要内容

《楚雄彝族自治州住宅专项维修资金管理办法》分为总则、交存、使用、监督管理、附则共5章28条，主要内容如下：

第一章 总则。本章主要包括修订目的依据、适用范围、术语解释、职责划分等内容。一是明确了本州行政区域内商品住宅、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。二是明确了住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，并对住宅共用部位、共用设施设备进行了解释。三是明确了相关部门监管职责。州住房城乡建设主管部门负责全州住宅专项维修资金的指导和监督工作；县市住房城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的日常管理工作；财政、自然资源、应急管理、市场监管、审计、消防救援等部门按照各自职能职责做好住宅专项维修资金的监督管理工作；乡镇人民政府及村（居）民委员会配合做好住宅专项维修资金管理相关工作和应急使用监督管理工作。

第二章 交存。本章主要包括交存标准、交存时限、交存管理、资金续交等内容。一是修订了交存标准。商品住宅、非住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，县（市）住房城乡建设主管部门每年年初向社会公布上一年度当地每平方米住宅建筑面积交存首期住宅专项维修资金的具体标准和执行时限。二是明确了交存时限。商品住宅、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入资金管理专户。三是明确了未按本办法交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。 四是明确了业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。

第三章 使用。本章主要包括使用范围原则、申请主体、分摊方式、使用流程、应急使用、第三方监督、禁止事项、保值增值、资金补充等内容。一是规定了住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用；二是明确了小区业主委员会、相关业主、业主委托的物业服务人或物业管理委员会可以向县（市）住房城乡建设主管部门申请使用小区业主住宅专项维修资金；三是明确了分摊方式。方式一已售房屋相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；方式二尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位按照尚未售出房屋建筑面积的比例分摊；方式三业主委员会根据业主大会决定约定的其他分摊方式；四是修订了住宅维修资金使用时业主的表决权数。根据《中华人民共和国民法典》，申请人组织住宅专项维修资金列支范围内的业主对使用方案进行表决时，当由列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同时表决前申请人应将使用方案向业主进行公示。五是明确了6种严重危及人身、房屋安全的情形可启动住宅维修资金应急使用程序。需启动应急使用程序的，申请人应向县（市）住房城乡建设主管部门提出申请并向所在乡镇人民政府及村（居）民委员会报备。涉及电梯、消防设施等设施需市场监管部门、消防救援机构检测鉴定的，应及时出具及检测鉴定意见；六是强化了住宅维修资金的监督管理。为解决虚高报价、虚增工程量等问题，保障资金使用透明、安全，规定了住宅专项维修资金使用项目实行工程造价审核、工程招投标、工程监理等第三方监督服务制度，相关费用可以作为维修和更新、改造成本，按照国家规定标准从住宅专项维修资金中列支；七是规定了依法应当由建设单位、施工单位、物业服务人、相关单位和个人承担的维修和更新、改造费用等5种情形不得从住宅专项维修资金中列支；八是明确了在保证住宅专项维修资金正常使用的情况下，可通过组合存款和购买国债方式实现保值增值。九是规定了住宅专项维修资金的存储利息和利用住宅专项维修资金购买国债增值收益等3种情形下产生的资金收益，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

第四章 监督管理。本章主要包括房屋权属变更、房屋灭失、银行选择考评、银行职责、信息公开查询、审计监督、违规惩戒、法律责任等内容。一是明确了房屋所有权转让时，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户；房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。二是规定了住房城乡建设主管部门可以从公开招投标确定的银行及其所属分支机构中选择专户管理银行，开设资金专户，并对专户银行施行年度综合评价。三是明确了住房城乡建设主管部门应通过门户网站等渠道，公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存等相关信息；业主和业主委员会，可以向住宅专项维修资金管理机构查询资金交存、使用、增值收益和结存等情况；四是规定了申请人、施工单位、第三方虚列维修改造工程项目、虚增维修工程量、弄虚作假的由县（市）住房城乡建设主管部门进行违规惩戒。五是明确了法律责任。对违反本办法规定的行为，按照法律、法规规定的相关法律责任和本章规定执行。

第五章 附则。本章主要包括特殊适用、施行日期等内容。 一是明确了住宅小区外有两个以上房屋所有权的非住宅的住宅专项维修资金和城市建设被征地农民搬迁新型安置、拆迁安置中实行产权调换的房屋、危（旧、棚）改回迁房住宅专项维修资金的建立可参照本办法执行。二是本办法自2025年1月1日起施行。

相关文件

楚雄州人民政府关于印发楚雄彝族自治州住宅专项维修资金管理办法的通知