国家宏观调控对我州2013年1—11月房地产市场的影响

房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的产业部门。近年来，我州房地产业发展较快，投资规模逐步扩大，其在经济社会发展中的地位和作用日益突出，房地产业的发展不仅在扩大内需、拉动经济增长方面有明显带动，而且还创造了大量就业机会，从而带动相关产业的发展。为继续做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，今年3月份，国务院发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”的出台对楚雄州房地产市场产生了一定影响，本文就调控新政出台后对如何保持我州房地产市场平稳健康发展提出了对策建议。

一、 政策解读

“国五条”调控的主要内容为：一是完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机、投资性购房。明确要求各级政府按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。二是金融与税收手段并举，提高投机和投资性购房成本，继续严格执行差别化住房信贷政策和对出售自有住房依法征收所得税，这是“国五条”抑制房地产投资、投机行为的主要措施，从而降低投机者的收益预期，有效抑制投机、投资性需求。三是加快保障性住房建设，改善中低收入群体住房。“国五条”要求通过增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设等措施，不断增加普通住房和保障性住房供应量，扩大保障性住房受益范围。四是强化房地产市场监管，确保调控措施落实到位 。

二、1—11月我州房地产市场运行情况

一是房地产开发投资持续高速增长。1—11月，全州房地产开发投资完成81.79亿元，同比增长38.9%，占规模以上固定资产投资的比重为19.8%，房地产开发投资成为我州固定资产投资平稳增长的有力支撑。

二是房屋施工面积小幅增长，本年新开工面积同比下降。1—11月，全州房屋施工面积768.7万平方米，同比增长5.4%，本年新开工房屋面积236.7万平方米，同比下降4.7%。

三是商品房销售面积继续增长，但增幅大幅回落。1—11月，全州商品房销售面积175.45万平方米，同比增长7%。增长幅度比1季度回落了24个百分点。

四是房地产开发企业到位资金情况较好，实际到位资金保持较高增速，1—11月，我州房地产开发到位资金合计99.92亿元，同比增长23.8%。从到位资金构成来看，国内贷款9.7亿元，同比增长111.3%，自筹资金38.1亿元，同比增长30.3%，以定金及预付款为主的其他资金达到32.55亿元，同比增长3.1%。

三、我州房地产市场发展中存在的问题

一是商品房闲置现象突出。随着国家新一轮房地产调控政策的实施，购房者观望心理不断加剧，商品房销售情况不理想，1—11月，商品房待售面积达21.54万平方米，占竣工房屋面积的比重达26.5%，商品房闲置现象突出。

二是房地产企业融资渠道单一。房地产是资金高度密集型行业，由于房地产业的高额利润使得房地产开发企业对于银行等金融机构长期高度依赖。1-11月我州房地产投资本年资金来源中，国内贷款同比增长111.3%，企业自有资金同比下降21.6%，与资金回笼关联紧密的个人按揭贷款同比下降6.8%。在国家为抑制房价过快上涨，银根不断紧缩的情况下，房地产的资金基础十分脆弱，如果不尽快拓宽融资渠道，房地产企业资金链会有断裂的危险。

三是房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

四、意见建议

1、是增强服务意识，加强对房地产市场的引导和培育，积极引导扶持房地产企业健康发展，加强对房地产市场的监测分析，健全房地产市场监测体系，以便及时了解市场变化，准确把握当前形势和房产市场未来走势。加快住房二级市场建设，创造住房梯级消费格局，增加住房交易信息的透明度，促进住房产权流动，为居民“小房换大房，次房换好房、旧房换新房”创造条件。

2、拓宽房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等，拓宽房地产企业融资渠道。

3、继续加大保障性住房建设的资金投入和土地供应，严格落实保障性住房建设的有关政策，大力推进保障性住房建设，优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小户型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置，不断改善商品房供求结构。

4、抓好城市规划，明晰州县中心城市发展定位，确立房地产业发展长远规划。坚持城市建设与房地产开发“一盘棋”，增强城市规划的科学性、超前性和权威性。同时，要着力调整收入分配格局，千方百计增加城镇居民收入，培育商品住宅消费主体，以城镇化促进住宅产业化，以住宅产业化带动城镇化。